Wann zählt eine Immobilie als Denkmal?
Die Einordnung als Denkmal erfolgt durch das Amt für Denkmalschutz. Erfüllt das Objekt die Voraussetzung eines so genannten Baudenkmals, erhält es die ausschlaggebende Zuordnung als erhaltungswürdiges Denkmal. Die Lage, in einem behördlich anerkannten Sanierungsgebiet, ist ein weiteres entscheidendes Merkmal in den neuen Bundesländern. Gerade hier befinden sich sehr viele erhaltungswürdige Objekte, welche um die Jahrhundertwende erbaut wurden. Allerdings erfüllen nicht alle Objekte das Kriterium des Baudenkmals, da ggf. die Lage des Objektes nicht die Voraussetzungen eines behördlich anerkannten Sanierungsgebietes erfüllt. Sollte dies der Fall sein, kann das Finanzamt die Geltendmachung der Sanierungskosten ablehnen. Daher sollte diese Voraussetzung unbedingt vom Bauträger nachgewiesen werden.
Gründe warum eine Investition in denkmalgeschützte Immobilien so sinnvoll ist?
Nach der Einstufung als Denkmal werden alle im Zusammenhangstehende Wiederherstellungskosten des Objektes als Werbungskosten anerkannt, nach der Bewilligung vom Amt für Denkmalschutz. Diese benannten Sanierungskosten sind innerhalb von 12 Jahren zu 100% steuerlich absetzbar. Je höher der Sanierungskosten-Anteil eines Gebäudes ist, desto höher sind folglich auch die vom Kapitalanleger anzusetzenden Werbungskosten.
Basierend auf diesen hohen Abschreibungsmöglichkeiten ist die denkmalgeschützte Immobilie das Optimum in Bezug auf die Rendite nach Steuern bei Immobilen als Kapitalanlage.
Die Sanierungskosten-Anteile bei Objekten in den neuen Bundesländern betragen in der Regel bis zu ca. 80% des Kaufpreises, in den alten Bundesländern sind Sanierungskosten-Anteile von mehr als 70% schon nahezu die Ausnahme. Allerdings sollte beachtet werden, dass alle Maßnahmen die der beauftragte Bauträger vornehmen will, zuerst eine Genehmigung erfordert. Werden Maßnahmen durchgeführt, welche nicht der zuständigen Stelle genehmigt wurden, ist es möglich, dass Abzüge gemacht werden können. Dies im Vorfeld hinreichend abzuklären liegt im Verantwortungsbereich des Bauträgers. Während der gesamten Sanierungsdauer die in der Regel, je nach Größe des Objektes ca. 1 Jahr andauert, werden durchweg alle Arbeiten unter Aufsicht des Amtes für Denkmalschutz überwacht. Zum Beispiel dürfen Fenster, die aufgrund von historischen Dokumenten als Holzfenster ausgelegt waren, nicht durch Aluminiumfenster ersetzt werden. Hintergrund dieser Überwachung und Abstimmung ist es, das Objekt wieder in den Ursprungszustand zu versetzen.
Meistens steht die Außenfassade, das Treppenhaus, und evtl. die Haus- und Wohnungseingangstüren eines solchen Objektes unter Denkmalschutz und müssen dementsprechend aufgearbeitet werden. Da meistens das Baujahr des Objektes um die Jahrhundertwende liegt, kann die Sanierung, durch beispielsweise Fehlen einzelner Ornamente an der Außenfassade und deren Rekonstruktion, sehr aufwendig sein. In der damaligen Zeit wurden die Treppenhäuser sehr häufig aus massivem Eichenholz gefertigt, somit können hier ebenfalls sehr aufwendige Schreinerarbeiten notwendig sein. Bei der Rekonstruktion z.B. von Deckengemälden werden sehr oft polnische Kirchenmaler engagiert, da diese über die entsprechende Fachkompetenz verfügen. In allen Bereichen die keiner Kontrolle des Amtes bedarf, kann der Bauträger entsprechende Neubaumaßnahmen ausführen, wie beispielsweise der Neueinbau von Heizungs- , Sanitär- und Elektroinstallationen, der Anbau von zusätzlichen Balkonen auf der Rückseite des Objektes, das Anbringen einer Wärmedämmfassade, oder der Neuausbau des Dachgeschosses. Häufig werden den Kunden in diesem Bereich sehr erstklassige Ausstattungsmerkmale angeboten, die den fortwährenden Wert der Immobilie eindeutig steigern. Echtholzparkett oder aber auch der Einsatz von Marmor oder Granit ist keine Rarität.
Ziel einer Sanierung ist das äußerliche Erscheinungsbild des Objektes nicht zu verändern, dennoch das Objekt technisch in einen Neubauzustand zu versetzen.
Jahrelange Kenntnis auf diesem sehr ansprechenden Gebiet ist daher eine Grundvoraussetzung bei der Wahl eines entsprechenden Bauträgers. Da die Bausubstanz dieser Objekte in der Regel sehr gut ist, erhält der Kapitalanleger nach erfolgter Sanierung eine Immobilie, die ein beachtliches Wertsteigerungspotential darstellt, da Immobilien dieser Art nicht mit einer Neubau- oder Bestandsimmobilie gleichsetzt werden können. Mieteinnahmen und auch Wertsteigerungen liegen hier eindeutig über dem Marktdurchschnitt, was die Besonderheit dieser Investition kennzeichnet.
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